¡Hola! La semana pasada, como les anticipé, conversé con Bárbara Bonelli, directora ejecutiva de Hábitat para la Humanidad Argentina, sobre una iniciativa que busca responder a una de las mayores paradojas habitacionales del país: mientras miles de viviendas permanecen vacías, muchas personas con capacidad de pago no logran acceder a un alquiler formal porque trabajan en la economía informal.
Inmobiliaria social: la propuesta para conectar viviendas vacías con personas excluidas del mercado formal del alquiler
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el porcentaje de hogares que alquilan creció un 66% entre 2018 y 2023. Al mismo tiempo, unas 228.000 viviendas permanecen vacías, el 13,8% del parque habitacional. Frente a esa paradoja, Hábitat para la Humanidad Argentina lanzó una Inmobiliaria Social, un modelo de intermediación que busca conectar propietarios de inmuebles vacíos con familias que cuentan con capacidad de pago, pero quedan excluidas del mercado formal por no tener recibo de sueldo, garantía propietaria u otros requisitos exigidos para alquilar. La propuesta parte de una premisa simple: el problema no es únicamente la falta de viviendas, sino la incapacidad del mercado para conectar una oferta ociosa con una demanda que hoy permanece excluida.
Sobre el contexto, la directora ejecutiva de Hábitat para la Humanidad Argentina Bárbara Bonelli sostiene que una parte importante de las propiedades se compra como reserva de valor y permanece vacía. Al mismo tiempo, el 43,2% de los trabajadores de la Ciudad de Buenos Aires se desempeña en la economía informal. Aunque muchas de esas personas tienen ingresos suficientes para afrontar un alquiler, no pueden demostrarlo ante una inmobiliaria o acceder a un seguro de caución.
Esa exclusión empuja a miles de familias hacia un circuito paralelo de alquileres donde predominan las malas condiciones habitacionales y la ausencia de reglas claras. «Lo que termina sucediendo es que esas personas, aun teniendo capacidad de pago, pagan valores elevados para alquilar viviendas en muy malas condiciones de habitabilidad», explica Bonelli.
La informalidad no sólo implica vivir en hoteles pensión, inquilinatos o habitaciones compartidas. También supone relaciones contractuales frágiles. Sin un contrato que establezca derechos y obligaciones, los aumentos pueden ser arbitrarios y los desalojos producirse de un día para otro. Según Bonelli, incluso son frecuentes las situaciones de discriminación hacia mujeres con hijos, que muchas veces son obligadas a abandonar una vivienda porque «los chicos hacen ruido». A esa situación se suma que, según la Encuesta Inquilina 2025, el 57% de quienes alquilan destina más de la mitad de sus ingresos al pago de la vivienda.
La propuesta de Hábitat no consiste en construir nuevas viviendas, sino en reincorporar al mercado aquellas que hoy permanecen desocupadas. La iniciativa nació a partir de una experiencia que la organización desarrolla desde hace quince años en el barrio de La Boca, donde administra un proyecto de alquiler social destinado a familias con ingresos informales. La experiencia mostró que, cuando las personas acceden a una vivienda adecuada y cuentan con previsibilidad sobre cuánto pagarán y cuánto tiempo podrán permanecer en ella, logran avanzar en otros aspectos de su vida.
Para Bonelli, la vivienda es una condición que permite sostener otros proyectos. «Logran emprender un proceso educativo, regularizar un poco su situación de trabajo o desarrollar otros proyectos que antes quedaban relegados por la urgencia habitacional», sostiene.
Ese aprendizaje dio origen a la Inmobiliaria Social. A diferencia del proyecto de La Boca, el nuevo modelo lleva a la organización a actuar como intermediaria entre propietarios e inquilinos.
Para lograrlo, se propone recuperar inmuebles que hoy permanecen vacíos. Según un estudio del Colegio Profesional Inmobiliario porteño de 2023, el 81% de los propietarios de la Ciudad de Buenos Aires tiene más de 65 años. Muchas de esas personas compraron una vivienda para obtener un ingreso complementario durante la jubilación, pero dejaron de alquilarla por el deterioro del inmueble o por las dificultades que perciben en el mercado.
La organización ofrece financiar las refacciones necesarias para volver a poner esas propiedades en condiciones. La inversión se recupera posteriormente mediante un porcentaje del alquiler, evitando que el propietario tenga que afrontar el costo inicial.
El segundo desafío consiste en generar confianza entre los propietarios. Bonelli reconoce que muchos dudan de alquilar a personas con ingresos informales porque no saben cómo evaluar el riesgo. Para responder a esa preocupación, la organización trabaja en el desarrollo de un esquema de garantías que combine instrumentos existentes del Estado con herramientas construidas junto a entidades aseguradoras.
La experiencia acumulada durante quince años también forma parte de esa estrategia. Según Bonelli, el proceso de selección y el acompañamiento permanente hacen que, cuando una familia atraviesa dificultades económicas, busque una salida acordada antes que poner en riesgo el proyecto.
La iniciativa también propone abrir una discusión sobre el papel del Estado y del mercado en el acceso a la vivienda. Para Bonelli, durante décadas las políticas públicas estuvieron concentradas casi exclusivamente en promover el acceso a la vivienda propia, mientras que el alquiler quedó relegado como alternativa habitacional. En ese contexto, el mercado informal pasó a cubrir parte de la demanda, aunque lo hace sin reglas claras y, muchas veces, en condiciones precarias. «El problema es que funciona prácticamente sin reglas y eso repercute directamente en la calidad de las soluciones que ofrece», afirma.
La propuesta incorpora aprendizajes de experiencias desarrolladas en Gran Bretaña y Polonia, donde se impulsan iniciativas para reincorporar viviendas vacías al mercado del alquiler. Sin embargo, Bonelli aclara que el objetivo no es replicar modelos extranjeros de manera mecánica, sino adaptar esas experiencias a la realidad argentina.
La Inmobiliaria Social comenzará como una prueba piloto en el Área Metropolitana de Buenos Aires, mientras Hábitat para la Humanidad Argentina ya trabaja para acompañar a gobiernos locales interesados en desarrollar modelos similares. La apuesta es que intervenir al mismo tiempo sobre la oferta y la demanda permita destrabar un mercado que, hasta ahora, deja a miles de viviendas sin habitar y a miles de familias sin vivienda.
La fundadora de SVX México y socia directora de Regenera Ventures Fund explica qué mecanismos pueden acelerar la transición hacia modelos regenerativos y cuáles son las mayores oportunidades para América Latina.
¿Qué está frenando hoy el financiamiento de la agricultura regenerativa?
Hoy la regeneración está siendo financiada más por la sangre, el sudor y las lágrimas de los campesinos que por el capital. El principal problema no es la falta de proyectos, sino que la industria financiera perdió el contacto con la economía real y con los sistemas vivos.Durante décadas construimos un sistema donde el dinero busca generar rentabilidad por sí mismo, desconectado del suelo, de la biodiversidad y de las comunidades. Eso hace que muchas decisiones de inversión se tomen con una comprensión muy limitada de cómo funcionan los ecosistemas.Necesitamos reeducar a los tomadores de decisiones financieras. Hoy se destinan miles de millones de dólares a proyectos que se presentan como soluciones ambientales, mientras iniciativas que realmente restauran biodiversidad o fortalecen a las comunidades siguen teniendo enormes dificultades para acceder a capital.
¿Cómo deberían comportarse los inversionistas para acompañar la regeneración?
El financiamiento necesita compartir riesgos y beneficios. Por eso creo que el eco-equity es mucho más adecuado que la deuda para muchos de estos proyectos. Si al productor le va mal, al inversor también debería irle mal. Esa corresponsabilidad es mucho más coherente con la regeneración.También necesitamos avanzar hacia modelos distributivos, donde la creación de valor no quede concentrada en unos pocos actores. Existen cooperativas, nuevos mecanismos societarios y estructuras que permiten distribuir propiedad y beneficios de manera más amplia. Las finanzas transformativas apuntan justamente a eso: construir relaciones económicas más justas y resilientes, no solamente negocios más rentables.
¿Dónde ves las mayores oportunidades para que América Latina lidere esta transformación?
Veo dos oportunidades particularmente fuertes: la ganadería regenerativa y el cacao.En ganadería ya hay un movimiento muy importante porque muchos productores entendieron que cambiar no es solamente una cuestión ambiental, sino también de supervivencia económica.Con el cacao ocurre algo similar. Es un cultivo originario de nuestra región, pero hoy gran parte de la producción mundial está concentrada en África, donde el cambio climático está generando cada vez más dificultades. América Latina tiene la oportunidad de recuperar protagonismo apostando por variedades nativas, sistemas agroforestales y modelos que integren biodiversidad, producción y bienestar de las comunidades.
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El desafío de mejorar la alfabetización suele asociarse exclusivamente al Estado. Sin embargo, la experiencia desarrollada durante los últimos tres años en San Juan muestra que otros actores también pueden contribuir sin reemplazar el liderazgo público. Empresas, fundaciones, especialistas y organizaciones de la sociedad civil acompañaron la implementación del Plan Comprendo y Aprendo, en una acción colectiva articulada por el Grupo de Fundaciones y Empresas (GDFE), a través de un esquema que buscó fortalecer una política pública, más que desarrollar proyectos aislados. Lee la nota completa acá.
Hasta aquí llegamos hoy. Los leo en [email protected]
Hasta el martes,
Flor.