¡Hola! En un contexto de crisis habitacional creciente, organizaciones sociales de la región se reunieron en el Laboratorio de Vivienda organizado por Hábitat para la Humanidad Argentina, la Plataforma UHPH y la Red de Innovación Local (RIL). El objetivo: imaginar y diseñar un modelo de inmobiliaria social que garantice el acceso a una vivienda digna a través del alquiler asequible.

Organizaciones de América Latina buscan escalar el modelo de inmobiliaria social

En Argentina, una experiencia pionera impulsada por Hábitat para la Humanidad comenzó a gestarse en 2007, tras un diagnóstico sobre las condiciones de vida de miles de familias en conventillos, hoteles e inmuebles en condiciones precarias del sur de la Ciudad de Buenos Aires. Allí se detectó una paradoja estructural: mientras muchas familias vivían hacinadas pagando alquileres similares a los del mercado, existían decenas de miles de viviendas vacías o en desuso. Así nació una iniciativa que transformó un conventillo abandonado en un edificio de nueve departamentos donde hoy viven familias que, además de una vivienda segura, reciben acompañamiento social, educación financiera y capacitación sobre derechos como inquilinas. Desde entonces, más de 38 familias han pasado por el programa, que incluye subsidios escalonados, ahorro incentivado y articulación con organizaciones de inserción laboral.

“La morosidad es baja, similar a la del mercado formal, y las familias valoran tanto el acceso a una vivienda segura que el alquiler se convierte en prioridad”, explicó Mónica Gallegos, responsable de Incidencia de Hábitat para la Humanidad Argentina. Según la organización, el siguiente paso es escalar el modelo a través de una inmobiliaria social sostenible, que actúe como intermediaria entre la oferta y la demanda, y permita que propiedades vacías ingresen al circuito del alquiler social. Para eso, será clave atraer inversores sociales, desarrollar un modelo financiero viable y romper prejuicios persistentes sobre los sectores vulnerables.

El modelo argentino encuentra inspiración en experiencias similares que están avanzando en la región. En San Pablo, Brasil, el Fondo Inmobiliario Comunitario para el Alquiler (FICA) lleva desde 2015 desarrollando alternativas habitacionales para personas en situación de vulnerabilidad. FICA no solo adquiere y gestiona inmuebles, también diseña soluciones específicas como vivienda estudiantil, programas para personas en situación de calle y alquileres compartidos. Su estructura financiera combina donaciones, inversión social y cesiones de inmuebles, y su modelo de gestión tripartita —patrimonial, condominial y social— pone el énfasis en la autonomía de los residentes.

“La vivienda no es solo un espacio físico; es salud, educación, empleo, seguridad alimentaria. Por eso nuestro modelo se basa en servicios sociales integrales”, resumió Simone Gatti, presidenta de FICA. Uno de sus proyectos más innovadores es “Desfragmenta”, que permite utilizar inmuebles en medio de procesos legales complejos comprando derechos de uso parciales, lo que habilita su reconversión incluso antes de que se resuelvan las disputas jurídicas.

Para Santiago Mendía, representante regional del Affordable Housing Institute (AHI), pensar en una inmobiliaria social implica comprender el alquiler como un componente esencial de cualquier ecosistema habitacional. “En América Latina, más del 20% de los hogares acceden a una vivienda alquilada, pero la mayoría de las políticas públicas siguen centradas en la propiedad. El alquiler permite movilidad, se adapta a distintas etapas de la vida y es la opción real para muchas familias migrantes o con ingresos informales”, explicó.

AHI trabaja en más de 60 países y ha desarrollado un repertorio de mecanismos financieros —subsidios, préstamos blandos, capital social, cesión de suelo, incentivos fiscales— para sostener modelos de alquiler asequible. Mendía destaca que las inmobiliarias sociales tienen una doble misión: ser financieramente sostenibles y socialmente transformadoras. “El gran desafío es equilibrar ese binomio. A medida que subís el alquiler, ganás viabilidad económica, pero perdés impacto social. Y viceversa. La clave está en gestionar esa tensión con inteligencia”.

En Chile, la experiencia de la Municipalidad de Recoleta muestra que un gobierno local puede convertirse en actor central en la gestión de vivienda. Desde 2020, la “Inmobiliaria Popular” desarrollada por la corporación municipal Innova Recoleta ofrece departamentos en alquiler a precio justo: las familias pagan un máximo del 25% de sus ingresos. El primer condominio, Justicia Social I, fue construido con subsidios públicos y aportes municipales, y prioriza a mujeres jefas de hogar, adultos mayores y personas migrantes.

“El corazón del modelo es el acompañamiento social. No basta con entregar una llave; hay que acompañar a las familias en su integración, en su tránsito hacia una vivienda propia, en su proyecto de vida”, señaló Alberto Pizarro, director ejecutivo de Innova Recoleta. El modelo fue replicado en cinco nuevos proyectos, incluyendo programas para personas en situación de calle y mujeres víctimas de violencia. El condominio ofrece espacios comunitarios, talleres, acceso a servicios públicos, y una comunidad activa que construye tejido social.

“La Inmobiliaria Social es una herramienta imprescindible que implica el involucramiento de distintos sectores que puedan aportar su mirada, conocimientos específicos y capacidad de innovación”, dice Juan Juri, responsable de Comunicación de Hábitat para la Humanidad Argentina. Y agrega: “Para escalarlo en Argentina, es clave el rol de los municipios. Ante la retirada del Estado nacional de las políticas de vivienda, los gobiernos locales deben asumir un papel protagónico y entender a la vivienda en alquiler como un modelo eficiente para satisfacer el derecho a la vivienda adecuada. En ese sentido, ya son varios los gobiernos locales interesados en la temática. Respecto al sector privado, siempre vimos mucha predisposición hacia el alquiler social en general y la inmobiliaria social en particular. El rol de inversores sociales es un elemento clave a explorar, al igual que el de herramientas financieras que podrían ayudar a dar respuesta a la sostenibilidad y a utilizar mejor los recursos generados por el mismo alquiler”.

Por un lado, el caso de FICA en Brasil es un modelo privado que no depende de fondos públicos y logra capitalizar inversiones privadas. Toma elementos del sistema financiero y los pone a disposición para refaccionar propiedades y ponerlos a disposición de familias en situación de vulnerabilidad habitacional. “Han generado un círculo virtuoso que generó credibilidad y confianza, recuperando vivienda vacante de forma socialmente virtuosa y financieramente rentable”, expresa Juri.

El caso chileno, es un modelo muy interesante, especialmente para los municipios, ya que da cuenta de la escala que puede alcanzar un proyecto con el involucramiento del estado. “El principal elemento a destacar es la creación de una empresa público-privada para la administración de la demanda y de las propiedades, con la que se da una respuesta integral a una población en necesidad de vivienda, incluyendo servicios urbanos integrados al modelo y que mejoran aún más la experiencia”, enfatizan desde Habitat para la Humanidad Argentina.

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