Alquileres sociales: una vía de acceso a la vivienda necesaria para los más vulnerables
La Ley de Alquileres que actualmente se debate en el Congreso contempla la figura de Alquileres Sociales para personas y familias en vulnerabilidad. Sin embargo, nunca se implementó. En qué consiste, cómo funciona en el mundo y cuáles son las propuestas de los principales candidatos de las PASO en esta materia.
Gabriela Ensinck
agosto 31, 2023

Mientras el Congreso debate modificaciones a la Ley de Alquileres, -para reducir los contratos de tres a dos años, y permitir actualizaciones de cuotas cuatrimestrales en lugar de anuales-, hay una parte de la población que no accede a un alquiler formal, y vive en condiciones precarias, de hacinamiento, o directamente en la calle. Desde 2020, la misma Ley que hoy se intenta cambiar, establece en sus artículos 17 al 19 un “Programa Nacional de Alquiler Social” que nunca se implementó.

Según el texto de la Ley actualmente vigente, el programa estaría bajo la órbita de la Secretaría de Vivienda y su objetivo es “apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar”. Para esto, expresa el texto, se deberá  “impulsar y regular el otorgamiento de garantías de fianza o seguros de caución; propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos para los inquilinos; y diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres, especialmente para mujeres víctimas de violencia, jubilados, pensionados y personas desocupadas”.

Sin embargo, la falta de una reglamentación, de precisiones sobre los distintos instrumentos (créditos o subsidios) y de información sobre cómo se ampliará la oferta de viviendas para alquileres sociales (¿será el Estado quien ponga viviendas ociosas a disposición? ¿Lo hará el sector privado? ¿Con qué incentivos?), han convertido en letra muerta a la iniciativa.

“Vemos que hay discusiones sobre plazos y actualizaciones para los alquileres de la clase media. Pero la población que hoy no accede a un alquiler formal, y vive en hoteles familiares, conventillos o cuartos de alquiler pagando sumas similares y a veces superiores a los del mercado formal y con actualizaciones permanentes sin ley que las proteja, sigue siendo invisibilizada”, dice Juan Juri, responsable de comunicación de la ONG Hábitat para la Humanidad.

La entidad, que trabaja desde hace más de 20 años en Argentina por el acceso a una vivienda digna, lleva adelante desde hace diez su propio programa de alquileres sociales. Y además promueve que los candidatos a las elecciones presidenciales debatan proyectos de acceso a la vivienda y políticas de alquiler.

 Estela de Esperanzas, donde vivir y crecer

Desde diciembre de 2014, funciona en el barrio de La Boca el primer edificio destinado a alquileres sociales construído con fondos y por voluntarios de Hábitat para la Humanidad. El proyecto, llamado “Estela de Esperanza”, albergó desde entonces a 30 familias, por un plazo de hasta tres años cada una.

Una de las primeras inquilinas fue Irma, quien, con 43 años, cuatro hijos adolescentes y un nieto, había vivido los últimos 23 años en conventillos y cuartos de alquiler, conviviendo con los ruidos, el miedo a los incendios, el olor a humedad y la compañía de sus gatos que mantenían alejadas a las ratas. Poder alquilar un departamento para ella y su familia, con luz natural, ventilación, baño y cocina, fue un cambio de vida. Y el historial de pago en ese lugar le permitió luego acceder a un alquiler formal.

“Desde un inicio la idea fue que las familias paguen un precio similar al de mercado. Durante la pandemia, muchas de ellas atravesaron enormes dificultades, y a esto se sumó la inflación creciente, por lo que debimos subsidiar parte del alquiler”, comenta Juri. “Lo que hicimos fue derribar las barreras de acceso (como recibo de sueldo en blanco, depósito y garantías), y la morosidad es nula. Las familias lo primero que pagan es el alquiler y las cuentas, y con lo que les queda comen”. Al notar que el costo de la vivienda insumía un porcentaje cada vez mayor de sus ingresos y esto repercutía en la alimentación y gastos de educación de sus hijos, la entidad comenzó a implementar un subsidio.

Si bien la iniciativa es exitosa ya que, en dos o tres años las familias pueden conseguir un alquiler convencional y dejar la vivienda para otras, es un proyecto a pequeña escala, que no logra resolver por sí mismo la enorme crisis habitacional en la ciudad de Buenos Aires y otros centros urbanos de la Argentina.

El modelo en el mundo

La figura del alquiler social existe en países como España, Alemania, y también en Chile y Uruguay. En España el alquiler social es un mecanismo creado por el Gobierno tras el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2007-2008, para quienes perdieron su casa por no poder pagar la hipoteca. Se trata del alquiler de viviendas (pertenecientes a un Fondo social cuyos propietarios son los bancos o entidades de crédito), a precios subsidiados. Para acceder hay que cumplir algunos requisitos como: tener hijos menores de edad o contar en el hogar con alguna persona con discapacidad; ser mayor de 60 años, estar desempleado o ser víctima de violencia de género.

En Alemania, los alquileres sociales alcanzan a familias y personas consideradas en vulnerabilidad como padres y madres jóvenes con hijos pequeños, personas mayores, o desempleadas. Son viviendas del Estado o particulares, cuyo alquiler está subsidiado. En el caso de las familias con hijos menores, tienen prioridad, por lo cual si la pareja se separa, los niños permanecen en la vivienda y son los padres quienes deben mudarse cuando no están a cargo del cuidado de los hijos.

En Chile existe un “subsidio de arriendo” para familias en vulnerabilidad, adultos mayores y/ o personas migrantes, por un plazo de hasta ocho años. Y en Uruguay el subsidio de alquiler apunta a facilitar el acceso y la permanencia en la vivienda de jubilados, mujeres jefas de hogar o en salida de violencia doméstica y de jóvenes para que puedan mudarse de la casa de sus padres o ir a estudiar a otra ciudad.

Viviendas vacías y familias en la calle

En Argentina en la última década, el porcentaje de hogares que viven en viviendas alquiladas pasó del 16% al 20% del total (dos de cada 10 hogares). En la ciudad de Buenos Aires y la zona metropolitana, el 32% de las familias destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler y el 60% de quienes alquilan asume aumentos por fuera de la ley de alquileres, según el informe “Desafíos de la planificación territorial, el acceso al hábitat y a la vivienda”, realizado por las organizaciones TECHO, CIPPEC y ACIJ.

Detrás de esos números, hay historias de injusticia y dolor. «Escapé de una situación de violencia familiar junto a mis hijos. Después de pasar unos días en un parador, salimos a buscar un lugar para vivir. Al no tener ahorros ni un trabajo formal, nadie nos quería alquilar. Hoy vivimos los cuatro en una habitación de hotel pagando $50.000 por mes», cuenta Tamara.

«Cuando dejé de trabajar, tuve que mudarme porque no podía pagar el alquiler. Hoy vivo en un hotel-pensión. Comparto el baño con otras diez familias y todos los inviernos termino internado por el frío y la humedad», dice Oscar, jubilado de la mínima.

«Llegué a la ciudad buscando trabajo porque en mi provincia no hay. Limpio casas y oficinas, pero no estoy en blanco. Por eso, no cumplo con los requisitos que te piden y alquilo una pieza en una pensión por lo mismo que pagaría un departamento», afirma Luisa.

El problema habitacional en la ciudad de Buenos Aires (la que concentra el mayor porcentaje de inquilinos del país), no se debe a un déficit de viviendas sino a la falta de acceso a ellas.

Según un relevamiento del diputado y candidato a Jefe de Gobierno porteño Daniel Santoro, “hay más de 200.000 viviendas vacías en la ciudad”. Si se cruza este dato con el de las 3.500 personas en situación de calle (según un relevamiento del propio gobierno porteño, aunque las organizaciones sociales calculan que es más del doble), podría concluirse que hay más viviendas vacías que personas sin techo en la ciudad.

Un debate necesario

El acceso a la vivienda, como derecho humano esencial y habilitador de otros derechos (a la salud, el estudio, el trabajo) es uno de los temas de debate en la actual campaña presidencial. Sin embargo, no todos los candidatos ganadores de las PASO han expresado propuestas concretas al respecto.

La plataforma electoral de Javier Milei, de La Libertad Avanza, no hace mención a los alquileres sociales, y propone “una nueva ley de alquileres que permita acuerdos entre las partes de las condiciones de tiempo, actualización del alquiler y moneda”.

Patricia Bullrich, de Juntos por el Cambio, aún no presentó propuestas sobre vivienda en su plataforma y sostuvo en una entrevista que “hay que derogar la Ley de Alquileres” (que había sido impulsada por un legislador de su mismo espacio político, Daniel Lipovetzky).

Sergio Massa, de Unión por la Patria, no presentó propuestas concretas sobre el tema, pero recibió por parte de Juan Grabois, su rival en la interna, un dossier con proyectos que incluyen crear un Régimen Nacional de Acceso a la Vivienda en Alquiler con intervención del estado en la regulación de los contratos.

Miriam Bregman, del Frente de Izquierda, propone la implementación de impuestos progresivos a la vivienda ociosa y la revisión de la venta de tierras del Estado a grandes grupos inmobiliarios.

En el ámbito de la ciudad de Buenos Aires, Jorge Macri, de Juntos por el Cambio, propone “continuar con la reconversión de oficinas en viviendas destinadas a jóvenes para que haya más oferta de alquiler, buscar acuerdos público-privados para construcción destinada a alquileres y mecanismos que ordenen los alquileres temporarios”.

Leandro Santoro, de Unión Por la Patria, propone “dejar de subastar inmuebles del estado que podrían destinarse a alquileres públicos, regular Airbnb, prohibir la existencia de multipropietarios y de alquileres temporarios en edificios beneficiados con incentivos fiscales; convertir el microcentro en un barrio residencial y construir un parque público de viviendas para alquiler accesible”.

Ramiro Marra, de La Libertad Avanza, propone “derogar la ley de Alquileres” y “para los que hoy no tienen un ingreso y dependen del Estado, ayudarlos a transicionar a un trabajo productivo para que puedan costearse un techo”.

Finalmente, Vanina Biassi, del Frente de Izquierda FIT propone: aumentos salariales que cubran la canasta familiar y el costo de la vivienda, créditos accesibles y a tasas subsidiadas, impuesto a la vivienda ociosa para desalentar la especulación y volcar viviendas al mercado y la creación de un banco de viviendas públicas para alquiler.

A fin de visibilizar la problemática del acceso a la vivienda en los sectores más vulnerables e impulsar la incorporación de una política pública de alquiler social en la Argentina, Hábitat para la Humanidad realizará entre el 4 y el 6 de septiembre las “1° Jornadas de Alquiler Social en Argentina. Laboratorio de soluciones innovadoras”.

“La idea es co-producir conocimientos sobre el alquiler social a través de paneles y mesas de trabajo conformadas por el sector académico, privado, público y de las organizaciones sociales”, explica Juri. “Esperamos que representantes de las listas que compitan en octubre se acerquen para conocer la problemática y sumar el tema en su agenda”, comenta.