En Costa Rica se suele decir que se vive “del portón pa’ dentro”. Al menos en las ciudades, solo en los barrios más humildes o en condominios con seguridad privada se pueden ver casas sin cercas, rejas o muros. Esta tendencia se acentúa en las zonas más acomodadas, donde es común encontrar enormes muros coronados con alambre de púas o cercas eléctricas. Desde fuera, solo es posible intuir lo que hay dentro: quizá por la altura del muro, un nombre icónico en la fachada o la vista fugaz —desde la ventana del tren urbano— de un jardín impecable con piscina y cancha de tenis. ¿Quién vivirá allí? ¿Cuánto valdrá esa casa?

Resulta que esa misma pregunta se la hace el fisco. Y, por lo general, no ha contado con mucha más información que quien se asoma desde la calle. Aunque Costa Rica cuenta con un impuesto solidario a las viviendas de lujo —concebido como una herramienta para enfrentar la alarmante desigualdad—, su implementación ha enfrentado serios obstáculos, principalmente por la falta de datos.

¿Qué sabemos sobre “el 1%” de Costa Rica, los más ricos del país? Y ¿qué pasó cuando el gobierno propuso exigirles aportar más, mediante un impuesto solidario a la vivienda?

Los más ricos en Costa Rica

“En Costa Rica sabemos mucho sobre pobreza, pero nada sobre riqueza”, afirma el economista José Francisco Pacheco Jiménez al referirse al país más desigual de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), con un coeficiente de Gini de 0.492 en 2024. El exviceministro de Hacienda y catedrático de la Universidad Nacional señala que el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) genera abundante información sobre las personas con menos recursos, pero no sobre “los que están arriba”. Las encuestas no permiten saber ni cuántos son ni cuánto ganan.

Claro está, si la riqueza proviene de un salario formal alto, eso sí se registra. Un análisis publicado en 2024 por el periódico El Financiero, basado en datos del Sistema Centralizado de Recaudación (SICERE), reveló que, entre los 1.472.322 salarios reportados en el país, el 9,3 % de los trabajadores formales gana menos de ¢200.000 al mes (unos US$396, siendo que la línea de pobreza está en ¢116.930). Más de la mitad recibe hasta ¢600.000 (unos US$1.188). En el extremo superior, el 1 % con mayores ingresos percibe alrededor de ¢4 millones mensuales (aproximadamente US$8.000).

Pero la base de datos del SICERE no incluye a quienes trabajan en la informalidad ni a quienes prestan servicios profesionales de forma independiente. Y, por supuesto, es común que el patrimonio del verdadero 1 % no provenga ni de salarios ni de consultorías. Si una persona vive de una herencia o de otras fuentes de ingreso pasivo, simplemente flota por encima del sistema—excepto, claro, por su aporte como consumidor a través del Impuesto al Valor Agregado (13 %) y otros gravámenes que se aplican por igual a toda la población.

Estas personas de riqueza extrema no están obligadas a declarar su patrimonio anualmente, como ocurre, por ejemplo, en Estados Unidos. Pero existen, y lo sabemos. Lo intuyen quienes hojean anuncios de bienes raíces, y lo constatan quienes venden autos de alta gama. “En 2018, Maserati llegó a Costa Rica con la meta de vender ocho vehículos al año”, cuenta Pacheco. “Terminó vendiendo 200”.

Las personas que compraron esos Maseratis sí pagan un impuesto sobre vehículos de lujo. También hay tributos para ciertos productos exclusivos, como los licores premium. Pero hasta ahí llega la capacidad del fisco de gravar a quien conduce ese auto o enfría ese Johnnie Walker Blue Label.

Por eso, hace 15 años se intentó crear un nuevo impuesto para gravar un bien visible, tangible, medible y cuantificable: la casa.

El impuesto solidario y las tinas de mármol

Fernando Rodríguez trabajaba como asesor en el Despacho del Ministerio de Hacienda en 2006, cuando el entonces presidente Óscar Arias encargó al ministerio el diseño de un impuesto sobre casas de lujo. La propuesta se convirtió en ley en 2009. ¿Qué establece la Ley de Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda (Ley 8683)? Un tributo que aplica a las construcciones cuyo valor supere los ¢145 millones (aproximadamente US$287.300), con una tarifa que comienza en 0,25 % sobre el exceso hasta los ¢250 millones (unos US$495.400) y que escala progresivamente hasta un 0,55 % para excesos superiores a ¢1.500 millones (unos US$2,97 millones). Los fondos recaudados se destinan en un 70 % al Fondo de Subsidios para la Vivienda y en un 30 % al Fondo del Bono Colectivo, ambos administrados por el Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI).

Según el Director General de Tributación, Mario Ramos, se trata de uno de los impuestos más importantes del país: “Los niños que se bañan en una tina de mármol… colaboran para que no haya niños que se bañen en una lata de zinc”.

Sin embargo, durante el proceso legislativo, se tomó una decisión que, según Rodríguez, fue “fatal para los efectos del impuesto”: separar el valor del terreno del valor de la construcción a la hora de determinar la obligación tributaria. En otras palabras, el impuesto se aplica únicamente sobre el valor de la edificación, no sobre el valor total de la propiedad.

El Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) impulsa diversos proyectos de vivienda para personas de escasos recursos. Foto: Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI).

Esto generó un problema técnico complejo. La Dirección General de Tributación no puede basarse en los valores registrados ante las municipalidades ni en los precios del mercado inmobiliario, ya que ambos reflejan el valor combinado del terreno y la construcción.

“Desde el punto de vista técnico, casi que habría que conocer la casa por dentro”, explica Rodríguez. Y allí radica el gran obstáculo: las autoridades fiscales no pueden ingresar a una propiedad sin una orden judicial. Según Ramos, ese proceso sería tan complejo que nunca se ha tramitado una solicitud.

En la práctica, el proceso es casi completamente voluntario. La recaudación depende de que las personas con casas de lujo autodeclaren el valor de su construcción. Muchas, indica Rodríguez, reportan un valor apenas por debajo del umbral que las obligaría a tributar. Y para verificar esos valores —o identificar a quienes ni siquiera presentan declaración—, la capacidad de actuación de la administración tributaria ha sido sumamente limitada.

El BANHVI y las tinas de zinc

Esto ha provocado que la recaudación efectiva del impuesto haya sido muy inferior a las estimaciones iniciales. Rodríguez recuerda que, en su momento, se proyectó que el Impuesto Solidario podría recaudar hasta US$50 millones al año. Sin embargo, el actual director de Tributación, Mario Ramos, cuestiona esa cifra y la califica de “irresponsable”, al no haberse basado en datos reales.

Desde su implementación, el impuesto ha generado un total acumulado de ¢64.037 millones (unos US$126,9 millones). Entre 2021 y 2024, la recaudación anual promedió ¢5.284,5 millones (alrededor de US$10,4 millones).

Aunque la ley establece que estos recursos deben ser transferidos al Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI), en la práctica el Ministerio de Hacienda tiene discrecionalidad sobre ese traslado. El BANHVI solo recibe lo que Hacienda propone y la Asamblea Legislativa aprueba en el presupuesto nacional.

Durante ese mismo periodo (2021–2024), el BANHVI recibió un promedio anual de ¢649,3 millones (unos US$1,28 millones), es decir, apenas el 12 % de lo recaudado, según confirmó su gerente general, Dagoberto Hidalgo Cortés. Con ese monto, el banco pudo atender a 243 familias de escasos recursos por año, de las más de 10.000 que atiende anualmente.

Consultado sobre el tema, Hidalgo señaló: “El Banco Hipotecario es y ha sido consciente de la difícil situación fiscal del país y ha apoyado al Estado con el tema de las finanzas estatales”. Sin embargo, reconoce: “No hay duda de que la demanda supera ampliamente los recursos disponibles”.

Según la Encuesta Nacional de Hogares 2024, el déficit habitacional en Costa Rica asciende a 146.782 hogares: 13.245 familias que no tienen vivienda, y 133.537 que habitan en condiciones no aptas para la vida digna.

Un cambio en el horizonte

Los impuestos recaudados sobre las “casas de lujo” son una fuente de los recursos para financiar proyectos para atender el déficit habitacional. Foto: Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI).

Autoridades de Hacienda y Tributación, tanto del pasado como del presente, coinciden en que se han intentado diversas estrategias para obtener más información sobre las propiedades de alto valor. El exviceministro Fernando Rodríguez recuerda, por ejemplo, el uso de drones para identificar casas grandes que no estaban siendo reportadas. Actualmente, el director de Tributación, Mario Ramos, y el director de Valoraciones Administrativas y Tributarias, Federico Jiménez, destacan que los anuncios de alquiler en plataformas como Airbnb han sido útiles para que los peritos detecten propiedades extensas que eluden la declaración. También recurren a los mismos vecinos: cuando alguien declara una casa de lujo, los peritos comienzan a observar con más detalle las propiedades aledañas, explica Jiménez.

Aun así, el proceso sigue siendo lento y poco sistemático. “Es muy complejo, muy artesanal, muy enredado”, reconoce Ramos. “Necesitamos atacar de manera masiva”.

Con ese objetivo, el Ministerio de Hacienda lanzó en junio de 2025 la nueva plataforma Tribu.cr, que incluye el Visor de Valores Inmobiliarios (VIVAI). Esta herramienta permite mapear todo el país con datos sobre el valor del suelo y la tipología de las construcciones por zona. El equipo de Jiménez utilizará esta información para estimar cuáles propiedades deberían estar sujetas al Impuesto Solidario, pero no han sido declaradas—y con ello, se proponen introducir un cambio sustancial.

“Con toda esta información que hemos logrado integrar gracias a la tecnología, y que vamos a perfeccionar con el nuevo sistema”, explica Ramos, “podemos hacer lo que llamamos evaluaciones previas. A partir de estos elementos objetivos, simplemente notificamos: ‘De acuerdo con nuestros datos, su casa vale 100 millones de colones. No ha pagado. Págueme’”. En ese caso, la carga de la prueba recae sobre el propietario, quien deberá permitir el ingreso de los peritos si desea demostrar que la estimación es incorrecta.

Así, poco a poco, la Dirección General de Tributación podrá construir un mapeo real de las llamadas “casas de lujo” en Costa Rica. Para Fernando Rodríguez, uno de los arquitectos originales del Impuesto Solidario, este avance debe ser parte de un cambio aún más profundo.

“Debemos avanzar hacia algún tipo de impuesto sobre la riqueza, especialmente uno que obligue a quienes están en la cúspide a declarar sus activos”, afirma. “Que, al menos, tengan que reportar el valor de sus casas, sus vehículos, sus bienes, tanto dentro como fuera del país”.

*Nota desarrollada en el marco de la iniciativa «Cómo contar la desigualdad fiscal en Centroamérica», una propuesta de Oxfam y Otra Economía